Simule parcelas pelo sistema Price ou SAC, calcule o custo total do financiamento e veja o impacto do FGTS. Resultado completo em segundos.
Valor do FGTS a ser utilizado na entrada.
Taxa nominal contratual. Caixa SBPE: ~12% a.a. FGTS: ~8,16% a.a.
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O financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo concedido por bancos (como Caixa, Itaú, Bradesco) para a compra de um imóvel. O imóvel fica alienado fiduciariamente ao banco até a quitação total da dívida. O valor financiado é pago em parcelas mensais que incluem amortização (devolução do principal) e juros (remuneração do banco).
No Brasil, a maior parte dos financiamentos usa recursos da poupança (SBPE) ou do FGTS. As taxas de juros variam conforme o banco, o relacionamento do cliente e o tipo de imóvel. Atualmente (2026), as taxas do SBPE giram em torno de 10% a 12% ao ano + TR, enquanto o programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) oferece taxas subsidiadas a partir de 4% a 8% ao ano para famílias de baixa renda.
Recursos Próprios vs. FGTS: Financiamentos com recursos do FGTS (Casa Verde e Amarela) têm taxas menores, mas exigem que o imóvel se enquadre no valor máximo do programa (até R$ 350 mil, dependendo da região) e que o comprador não possua outro imóvel.
A diferença crucial está na forma de amortização da dívida. A escolha impacta diretamente o valor da primeira parcela e o total de juros pagos.
| Característica | Tabela PRICE | Tabela SAC |
|---|---|---|
| Valor da Parcela | FIXA do início ao fim (sujeita a reajuste por TR). | DECRESCENTE. Começa alta e diminui ao longo do tempo. |
| Composição da Parcela | No início, você paga muito juros e pouca amortização. | A amortização é constante. Os juros caem rapidamente. |
| Saldo Devedor | Cai mais lentamente nos primeiros anos. | Cai de forma linear e mais rápida. |
| Total de Juros Pagos | MAIOR. O banco recebe mais juros no longo prazo. | MENOR. A dívida é amortizada mais rápido. |
| Ideal para quem... | ...tem orçamento justo e precisa de parcelas previsíveis (medo de não conseguir pagar a parcela inicial da SAC). | ...consegue pagar uma parcela inicial maior e quer economizar dezenas de milhares de reais em juros. |
O saldo do FGTS pode ser utilizado de três formas principais na compra da casa própria. É um direito do trabalhador com pelo menos 3 anos de carteira assinada (não precisa ser na mesma empresa).
| Modalidade de Uso | Como Funciona | Limite/Regra |
|---|---|---|
| 1. Entrada | Use o saldo do FGTS para pagar parte do valor de entrada do imóvel. | Imóvel deve ser residencial e para moradia própria. Valor de avaliação dentro do limite do SFH (R$ 1,5 mi para SP/RJ/DF). |
| 2. Amortização do Saldo Devedor | A cada 2 anos, você pode usar o FGTS para abater parte da dívida e reduzir o número de parcelas ou o valor da prestação. | Redução de até 80% do valor da parcela nos 12 meses seguintes. Excelente para quitar o imóvel mais rápido. |
| 3. Pagamento de Parcelas | Use o FGTS para pagar até 80% do valor de 12 parcelas consecutivas. | Muito útil em caso de desemprego ou redução de renda temporária. |
Dica de Ouro (Amortização com FGTS): Se você tem FGTS e está pagando um financiamento, use-o para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos. Isso reduz drasticamente o total de juros pagos e antecipa a quitação em vários anos, sem pesar no bolso mensal.
A taxa de juros nominal (ex: 10,99% a.a.) é apenas a ponta do iceberg. O Custo Efetivo Total (CET) inclui todas as despesas obrigatórias do contrato e é a taxa real que você deve comparar entre os bancos.
| Encargo | Valor Típico | Incluso no CET? |
|---|---|---|
| Taxa de Juros Nominal | 10% - 12% a.a. | Sim |
| TR (Taxa Referencial) | ~0,1% a 0,2% a.m. | Sim (corrige o saldo) |
| Seguro MIP (Morte e Invalidez) | ~R$ 30 - R$ 150/mês | Sim |
| Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) | ~R$ 20 - R$ 80/mês | Sim |
| Tarifa de Administração / TAC | ~R$ 500 - R$ 2.000 (única) | Sim (diluída) |
| ITBI (Imposto de Transmissão) | 2% - 4% do valor do imóvel | Não (pago à vista) |
| Registro em Cartório | ~1% - 2% do valor do imóvel | Não (pago à vista) |
Não esqueça do ITBI e Cartório! Além da entrada do financiamento, você precisa ter dinheiro guardado para pagar o ITBI (2% a 4% do valor do imóvel) e o Registro (1% a 2%) à vista. Para um imóvel de R$ 400.000, isso significa desembolsar entre R$ 12.000 e R$ 24.000 adicionais no ato da compra.
Se seu contrato diz "10% a.a. + TR", e a TR está em 0,15% ao mês (~1,8% a.a.), seu CET será próximo de 11,8% a.a. A TR é calculada pelo Banco Central e incide sobre o saldo devedor atualizado. Nos últimos anos, a TR tem ficado próxima de zero, mas pode variar.
Se seu financiamento custa 12% ao ano, cada R$ 1.000 amortizado "rende" 12% ao ano livres de imposto de renda. É muito difícil encontrar um investimento seguro (CDB, Tesouro) que pague 12% ao ano líquido de IR. Portanto, amortizar o financiamento quase sempre é o melhor negócio financeiro, especialmente se você usa a Tabela Price.
Exceção: Se você tem FGTS (que rende apenas 3% a.a.), usar o FGTS para amortizar é uma decisão extremamente vantajosa.
Uma simulação de financiamento imobiliário completa deve considerar não só a parcela mensal mas o custo total do financiamento — quanto você pagará ao banco ao longo de todos os anos. A diferença entre Price e SAC pode representar dezenas de milhares de reais dependendo do prazo e da taxa. Use o simulador acima para comparar os dois sistemas antes de assinar o contrato.
Para fazer uma simulação de financiamento completa você precisa de:
Dica: simule nos sites dos principais bancos (Caixa, Bradesco, Itaú, Santander) após usar este simulador — as taxas variam e a negociação com o gerente pode reduzir em até 1–2 pontos percentuais ao ano, o que representa dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.